REGIMEN TRANSITORIO PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIOS ANTERIORES A 1985

            Subsisten un gran número de arrendamientos de locales de negocios celebrados antes del 9 de mayo de 1985, a los que no les es aplicable la vigente LAU/1994, sino que están sometidos a un régimen especial establecido en la Disposición transitoria 3ª de la LAU/1994.

            El régimen transitorio establecido tiene por finalidad poner fin a la prórroga legal indefinida, y permitir al arrendador exigir una actualización de la renta.

            El principio básico que preside este régimen es que las prórrogas forzosas terminarán y, por tanto, los contratos se extinguirán en un plazo máximo de 20 años desde la aprobación de la LAU/1994, esto es, el año 2014. pero la fijación de ese plazo máximo de duración varía según quién sea el arrendatario:

·        Si el arrendatario es persona física, no se fija plazo máximo para la extinción del contrato, que tendrá lugar cuando se jubile o fallezca, salvo que se produzca la subrogación del descendiente, en ese caso el contrato durará hasta que hubieren transcurrido los 20 años desde la aprobación de la Ley.

·        Si el arrendatario es una persona jurídica, los plazos fijados para la extinción definitiva del contrato varían entre 5 y 20 años, según las cuotas que se paguen por el impuesto de actividades económicas. El plazo es siempre de 20 años para locales destinados a actividades comerciales.

            Tras la extinción del contrato una vez transcurrido el plazo, la disposición permite que el arrendatario se beneficie del mayor valor que tiene el local por la clientela que él había conseguido al explotar su negocio, para conseguir esa finalidad la Ley ofrece una alternativa:

·        Si en el año siguiente a la extinción del contrato, en el mismo local empieza cualquier persona a ejercer la misma actividad o una afín que le permite aprovecharse de la clientela del anterior, entonces, el arrendatario tiene derecho a una indemnización equivalente a 18 mensualidades de renta vigente al extinguirse el contrato.

·        Cuando el arrendador pretenda celebrar un nuevo contrato de arrendamiento de local con distinto arrendatario antes de transcurrido un año, el arrendatario anterior tiene derecho preferente a celebrar el nuevo arrendamiento, en las mismas condiciones, ejercitando ese derecho en el plazo de 30 días naturales desde la notificación.

            Por supuesto, el anterior arrendatario no puede ejercitar simultáneamente los dos derechos que se le atribuyen, el de indemnización y el derecho preferente de celebrar el nuevo contrato de arrendamiento.