El Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, opera sobre la base de un modelo de protección diseñado en torno a un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que conceden préstamos. Una vez suscrito, su cumplimiento será obligatorio y podrá invocarse ante los Tribunales por el afectado. Asimismo, la permanencia en el mismo será por un mínimo de 2 años prorrogable automáticamente de año en año.
*Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de las deudas hipotecarias:
Los deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán solicitar a la entidad la reestructuración de la deuda hipotecaria con el objeto de obtener viabilidad a medio y largo plazo. En el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud, la entidad ha de ofrecer un plan con una serie de medidas como son: carencia en amortización de capital de 4 años, ampliación del plazo de amortización hasta 40 años a contar desde la concesión del préstamo, y reducción del tipo de interés aplicable a euribor +0,25% durante el plazo de carencia.
Para favorecer las renegociaciones, resulta conveniente acompañar tal medida con incentivos fiscales, en particular, se prevé la exención de la tributación por Actos Jurídicos Documentados de cualquier novación que suponga incremento del capital del préstamo.
*Medidas complementarias: Quita o condonación de la deuda:
Cuando el plan de reestructuración resulta inviable y la cuota mensual que resulta del plan es superior al 60% de los ingresos que perciben conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, tanto antes como durante del proceso de ejecución, aunque se haya anunciado la subasta.
*Medidas sustitutivas: La dación en pago:
Transcurridos 12 meses desde la solicitud del plan de reestructuración y no resultando viable la adopción de cualquiera de las medidas anteriores, el deudor hipotecario podrá solicitar la dación en pago de su vivienda habitual.
Como medida complementaria, se posibilita que pueda permanecer en la vivienda durante un plazo de dos años como arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.
En cuanto al procedimiento de ejecución extrajudicial se procede a simplificarlo, previendo una subasta única en lugar de tres. Cuando la mejor postura fuera inferior al 70% del tipo señalado en subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de 10 días, un tercer adquiriente que mejore la postura. Trascurrido dicho plazo sin tercer adquiriente, el acreedor podrá pedir la adjudicación de la finca por importe igual o superior al 60%, si no hiciese uso de esta facultad, se adjudicará a la mejor postura mayor al 50%.
